在日本，房产评估（不动産評価）是一个专业且严格的过程，通常由以下几类专业人员或机构来完成：
1. 不动産鑑定士（房地产鉴定师）
- 不动産鑑定士是由日本政府认证的房地产评估专家，专门从事房产的市场价值评估工作。这些评估师需要经过严格的资格考试，持有国家颁发的执照。他们根据市场状况、房屋的地理位置、建筑状态等因素，对房产的市场价值进行专业评估。
- 他们的评估通常用于银行贷款、财产分割、税务申报等正式场合，具有法律效力。不动産鑑定士的评估报告也广泛用于争议解决或法律诉讼中的资产评估。
2. 不动産会社（房地产公司）
- 日本的房地产公司（不动産会社）通常为购房者或卖方提供初步的房产价格评估服务。房地产中介公司根据市场价格、相邻房屋的成交记录、房屋的状态等数据，为客户提供一个大致的评估价格。尽管这些评估没有法律效力，但对于想要买卖房屋的个人来说，是获取房产价值的常用方式。
- 房地产中介的评估更加偏向于市场导向，通常以当前市场需求为基础，评估出能够快速成交的价格。
3. 金融机构（银行）
- 当购房者申请房贷时，银行会委托专业的评估机构或不动産鑑定士对所购买的房产进行价值评估。银行需要确保贷款额度与房产的市场价值相匹配，以降低放贷风险。
- 银行的评估偏向于保守，往往会略低于市场价格，以此来确保他们的投资安全。
4. 税务机关（市役所或区役所）
- 日本的地方政府税务机关会定期对房产进行评估，用于计算与房产相关的税费，如固定资产税（固定資産税）。这些评估通常基于土地和房屋的标准价值，与实际市场价格可能存在一定差距，且每年更新一次。地方政府评估的目的是为税务计算服务，虽然没有市场参考价值，但在购买房产时可以通过税务评估数据了解房屋持有成本。
5. 保险公司
- 在投保房屋险时，保险公司也会根据房产的评估价值来确定保险费用。保险公司通常会采用自己的评估标准，主要考虑房屋的重建成本，而不是市场价格。因此，保险评估侧重于房屋的结构、建材和重建费用。
6. 拍卖公司
- 当房产涉及到司法拍卖时，拍卖公司或法院也会聘请不动産鑑定士对房屋进行价值评估，以确定起拍价格。这类评估通常在法律程序中使用。
评估过程中考虑的因素：
无论是由房地产鉴定师还是其他评估机构完成评估，以下因素通常是影响房产评估价值的重要考量：
- 地理位置：房屋所在的区域、交通便利性、周边环境、学区等都是影响评估价值的重要因素。
- 房屋的建筑年限：在日本，房屋的建筑年限对价值影响较大，尤其是木结构住宅的折旧速度较快。
- 房屋面积：房屋的建筑面积、土地面积对评估价格有直接影响。
- 房屋状态：房屋的维护情况、装修品质、建筑材料等也会影响评估价值。
- 市场状况：当前的房产市场供需关系也会直接反映在评估价格中，热门地区房产评估价值会高于冷门区域。
总结：
在日本，房产评估由不动産鑑定士、不动産会社（房地产公司）、银行、地方税务机关等专业机构或人员来完成，评估的目的和方法会因情况不同而有所差异。专业的房产评估通常用于购房贷款、资产划分、税务申报等正式场合，确保评估结果准确、合法。